ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் ஒரு குடியிருப்பை ஒதுக்குவது - அது என்ன? நியமிப்பு ஒப்பந்தத்தின் கீழ் புதிய வீட்டுவசதி பெறுவதற்கான நன்மைகள் மற்றும் தீமைகள்

ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் முதலீடு செய்வதற்கான மிகவும் பிரபலமான வழிமுறைகளில் ஒன்று, ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு ஒதுக்கீடு ஆகும். அது எல்லோருக்கும் புரியவில்லை, அடிக்கடி ஒரு தொடக்க அதை குழப்பி விரும்பவில்லை. புள்ளிவிவரங்களின்படி, கட்டுமானத்தின் கீழ் உள்ள அனைத்து வீடுகளில் கிட்டத்தட்ட ஐந்தில் ஒரு பங்கு இந்த திட்டத்தின் கீழ் விற்கப்படுகிறது. இந்த பரிவர்த்தனைகளின் முக்கிய நன்மைகள் மற்றும் தீமைகள் என்ன? வாங்குபவரின் ஆபத்து என்ன?

ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் ஒரு அடுக்குமாடி வீடு ஒதுக்கீடு: அது என்ன?

ஒதுக்கீடு மூன்றாம் தரப்பினருக்கு ரியல் எஸ்டேட் பெறுவதற்கான உரிமைகளை மாற்றுவதற்கான ஒரு ஒப்பந்தமாகும். குடியிருப்பு கட்டடத்தின் வளாகத்திற்கான தலைப்பு ஆவணங்கள் இதுவரை இல்லாத நிலையில், மாநில ஆணைக்குழு வரை இந்த பரிவர்த்தனை சாத்தியமாகும். ஒரு கட்டுமான நிறுவனத்தில் இருந்து ஒரு புதிய வீட்டிற்கு வீடு வாங்கிய ஒரு முதலீட்டாளர் தனது உரிமையாளரின் உரிமையை மற்றொரு நபருக்கு கட்டணம் செலுத்துகிறார். பொதுவாக, முதலீட்டாளர் புதிய கட்டிடத்தில் முதலீடு செய்யப்பட்ட பணத்தில் இருந்து இலாபத்தில் 10 முதல் 90% பரிவர்த்தனையிலிருந்து பெறுகிறார். பகிரப்பட்ட கட்டுமானத்தில் புதிய பங்குதாரர் டெவலப்பர்களுக்கான கடமைகளையும் உரிமையையும் மாற்றினார்.

ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் உரிமையை இரண்டு வழிகளில் மேற்கொள்ள முடியும்:

• டி.எம். ஒப்பந்தத்தின் கீழ் (விற்பனையாளர் டெவலப்பருக்கு கடன் மற்றும் வாங்குபவரின் நிதியை திரும்ப செலுத்துகிறார், பரிவர்த்தனை பல முறை ஒரு சொத்துடன் நடத்தப்படும்);
• பூர்வாங்க உடன்படிக்கையின் கீழ் (இது கட்டாய அரச பதிவுக்கு உட்பட்டது அல்ல, விற்பனையாளரின் உரிமையாளர் மற்றும் வாங்குபவர் எதிர்காலத்தில் பரிவர்த்தனை நடத்த).

நிதிகளின் பணம் என்பது கட்சிகளின் உடன்படிக்கை.

கட்டடத்தின் மூலம் ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் ஒரு அபார்ட்மெண்ட் விற்க எப்படி: நிலைகள்

பணி ஒப்பந்தம் நான்கு கட்டங்களாக பிரிக்கப்பட்டுள்ளது:

1. பில்டர் ஆவணங்கள் சரிபார்க்கப்படுகின்றன:

• நிறுவனத்தின் சார்ட்டர்;
• அரசியலமைப்பு ஒப்பந்தம்;
• மத்திய வரி சேவை மாநில பதிவு மற்றும் பதிவு சான்றிதழ்கள்;
• கட்டுமானத்திற்கான அனுமதிகள்;
• திட்ட அறிவிப்பு;
• நிதியளிப்பை உறுதிப்படுத்தும் ஆவணங்கள்.

2. விற்பனையாளர் டெவலப்பருக்கு சொத்தை விற்க வேண்டுமென்ற எண்ணம் தெரிவிக்கிறார், அதற்குப் பின் அவர் எழுத்துமூலமாக ஒப்புதல் பெற வேண்டும், அதேபோல் நிறுவனத்திற்கு பணம் சார்ந்த கடமைகளை இல்லாதிருக்கும் உறுதிப்படுத்தும் ஆவணங்கள் இருக்க வேண்டும். மேலும், ரியல் எஸ்டேட் விற்பனைக்கு, கணக்கியல் நிறுவனம் (வீட்டு அடமானக் கீழ் வீடு வாங்கப்பட்டிருந்தால்), குடியிருப்பு இடத்திற்கான பதிவிலிருந்து பிரித்தெடுக்கும் உரிமையாளரிடமிருந்து ஒரு நியமச் சான்று பெற வேண்டும். வாங்குபவர் கணவரின் மறைமுகமாக ஒப்புதல் பெற வேண்டும் மற்றும் வங்கியில் ஒரு வீட்டுக் கடனை (ஒரு அடமானத்துடன்) வழங்குவதற்கு ஒரு அடமானம் மற்றும் உடன்படிக்கை எடுக்க வேண்டும்.

3. அமர்வு உடன்பாடு தன்னை வரையப்பட்டிருக்கிறது. டெவலப்பர்களிடமிருந்து ஒரு ரியல் எஸ்டேட் அலுவலகத்தில் அல்லது ஒரு வழக்கறிஞரிடமிருந்து நீங்கள் அதை உருவாக்கலாம்.

4. ரோஸ்ரீஸ்டரின் துணைப்பிரிவில் நியமிக்கப்பட்ட ஒப்பந்தத்தின் மாநில பதிவு உள்ளது.

ஒரு அடமானத்தை ஒதுக்க முடியுமா?

தற்போதைய ரஷ்ய சட்டம் கூறுகிறது, ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் ஒரு குடியிருப்பில் அடமானமும் அடமானமும் சாத்தியம். இதைச் செய்ய, விற்பனையாளர் கடன் நிறுவனத்தை எழுத்துப்பூர்வ ஒப்புதல் பெற வேண்டும், ஏனெனில் அது வாங்குபவருக்கு முழுமையாக அதன் பண கடமைகளை மாற்றும். இதனால், வாங்குபவர் கடன் ஒப்பந்தத்தின் எல்லா விதிமுறைகளையும் பூர்த்தி செய்ய மேற்கொள்கிறார். இந்த கட்டத்தில், வீட்டு கடன் ஒப்பந்தத்தை கவனமாக படிக்க வேண்டியது அவசியம், ஏனெனில் வங்கி தனது விருப்பப்படி மாற்றங்களைச் செய்ய உரிமை உண்டு.

வரி

வரிக் கூற்றுப்படி, ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பைப் பெற்ற பிறகு, விற்பனையாளரால் 13% வரி செலுத்தப்பட வேண்டும். கழித்தல் லாபத்தின் தொகையைவிடச் செய்யப்படுகிறது - பணத்தின் வருமானம் மற்றும் வீட்டுக்கான ஆரம்ப செலவினுக்கும் உள்ள வித்தியாசம். இதை செய்ய, விற்பனையாளர் வரி ஆய்வு துறை 3NDFL வடிவில் ஒரு அறிவிப்பு சமர்ப்பிக்கிறார்.

உதாரணமாக, ஒரு அடுக்குமாடி 1,000,000 க்கு வாங்கி, 2,000,000 க்கு ஒரு வேலை ஒப்பந்தத்தில் விற்கப்பட்டால், வரி விலக்கு தொகை 130,000 ஆக இருக்கும்.

வாங்குபவர் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவதற்கு வரி விலக்கு பெற விரும்பினால், அவர் வரி செலுத்தும் ஒரு ரசீது விற்பனையாளர் கேட்க வேண்டும்.

சபாஷ்

விற்பனையாளர் மற்றும் வாங்குபவர் இரண்டு புதிய கட்டிடத்தில் அபார்ட்மெண்ட் ஒதுக்கீடு இருந்து நன்மை. இந்த நன்மை என்ன?

விற்பனையாளர் விற்பனைக்கு லாபத்தை பெறுகிறார். அதே நேரத்தில், அதன் அளவு முதலில் மூடப்பட்ட அளவு விட பல மடங்கு அதிகமாக இருக்கும்.

வாங்குபவருக்கு நன்மைகள்:

• முடிக்கப்பட்ட வீடுகள் ஒப்பிடுகையில் குறைந்த செலவு.
• தனிப்பட்ட திட்டமிடல் சாத்தியம்.
• ஒரு சட்டபூர்வமாக சுத்தமான அபார்ட்மெண்ட் வாங்கப்படுகிறது.

தீமைகள்

ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் மிகவும் பிரபலமான பரிவர்த்தனைகளில் ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் உரிமைகளை வழங்குவது என்பது ஒரு அபாயகரமான நிறுவனமாகும். முக்கிய அபாயங்கள் மத்தியில்:

• ஒரு கட்டுமான நிறுவனத்தின் திவாலா நிலை.
• அமர்வு ஒப்பந்தத்தின் ரத்து.
• இரட்டை விற்பனை.
• விற்பனையாளரின் பணிப்பாளரை அறிவிக்கவில்லை.

இப்போது இந்த விவரங்களை மேலும் விரிவாக பார்ப்போம்.

ஒரு கட்டுமான நிறுவனத்தின் திவால்

டி.டி.யு.வின் அரச பதிவின் கணத்தில் இருந்து கணக்கிடப்பட்ட காலத்திலும், வீட்டை மாற்றுவதற்கு நடவடிக்கை எடுக்கும் முன், கையொப்பமிடுவதற்கு முன்பாக, உரிமையாளர் தனது உரிமைகளை ரியல் எஸ்டேட்டருக்கு மாற்ற உரிமை உண்டு. பணி நியமத்திற்கான முக்கிய காரணம் டெவலப்பரின் தரத் தரங்களை மீறுவதும், கட்டுமானத் தொடர்ச்சியான ஒத்திசைவுகளும் ஆகும். ஒரு விதியாக, டெவலப்பரின் திவால் காரணமாக இத்தகைய சூழ்நிலைகள் உருவாகின்றன.

அசல் பங்குதாரர் ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் வீட்டு உரிமையாளருக்கு இடமாற்றப்பட்ட பிறகு, DDU இன் புதிய பங்கேற்பாளரின் பொறுப்பு டெவலப்பரால் மட்டுமே பிரசுரிக்கப்படும். டெவெலபர் டி.டி.யு.வை மீறுவதோடு, அதன்மீது சுமத்தப்பட்ட கடமைகளை நிறைவேற்றவில்லை என்றால், நியமிப்பு ஒப்பந்தத்தை நிறுத்துவது சாத்தியமே இல்லை. புதிய பங்குதாரர் நேரடியாக டெவலப்பருடன் வழக்கை எதிர்கொள்வார்.

கட்டுமானத்தில் ஆரம்பத்தில் பங்குதாரர் ஒப்பந்தத்தின் கீழ் டெவலப்பரின் செயல்களுக்கு உத்தரவாதம் அளிக்கையில் மட்டுமே பொறுப்பேற்கலாம். ஜாமீன் பரிவர்த்தனைகள் மிகவும் அரிதானவை.

அமர்வு ஒப்பந்தத்தின் ரத்து

ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் ஒரு குடியிருப்பை வாங்கும் போது, தற்போதைய சட்டம் மற்றும் பகிர்வு கட்டுமானத்தில் பங்கு பற்றிய உடன்படிக்கைக்கு முரணாக இருக்கக்கூடாது . பின்வரும் சூழ்நிலைகளில் அமர்வு ஒப்பந்தம் முக்கியமற்றதாக அங்கீகரிக்கப்படலாம்:

• அசல் பங்குதாரர் டெவலப்பர்களுக்கும் வங்கிக்கும் பண ஆணைகளை நிறைவேற்றவில்லை.
• கட்டுமான நிறுவனத்தில் இருந்து எழுத்துப்பூர்வ ஒப்புதல் எதுவும் இல்லை.
• கடன் நிதிகள் பயன்படுத்தி வீட்டுவசதி வாங்கப்பட்டால் வங்கியிலிருந்து எழுதப்பட்ட அனுமதியை பெறவில்லை.

மேலே உள்ளவற்றில் குறைந்தபட்சம் ஒன்று இருந்தால், அமர்வு ஒப்பந்தம் தவறானது. சிவில் குறியீட்டின் 390 வது கட்டுரையின் படி, தவறான ஒப்பந்தம் முடிவடைவதற்கு பொறுப்பானது முற்றிலும் DDU இன் முதல் பங்கேற்பாளரிடம் விழும். அவரிடம் திருப்பிச் செலுத்தப்பட்ட பணத்தை முழுவதுமாக செலுத்த வேண்டிய கட்டாயமும், அதேபோல் வட்டி செலுத்துவதும், ஏமாற்றப்பட்ட இணை முதலீட்டாளர்களால் ஏற்படும் நஷ்டங்களை ஈடுகட்டவும் அவர் கடமைப்பட்டுள்ளார்.

இரட்டை விற்பனை

2011 ல், ஒரு தீர்மானம் நிறைவேற்றப்பட்டது, அனைத்து DDU க்கள் கட்டாய மாநில பதிவுக்கு உட்பட்டவை. துரதிர்ஷ்டவசமாக, பகிர்வு கட்டுமான துறையில் ரஷியன் சட்டம் மிகவும் இருந்து தூரத்தில் உள்ளது. குறிப்பாக, கட்டுமானத்தின் கீழ் வீடுகளில் குடியிருப்புகள் ஒதுக்கப்படுவதில் இரட்டை விற்பனை ஆபத்து இல்லை.

நடைமுறையில், நேர்மையற்ற விற்பனையாளர்கள் ஒரே நேரத்தில் பல வாங்குவோருடன் ஒரு ஒப்பந்தத்தில் ஒப்பந்தத்தில் நுழைந்தனர். இது ஆரம்ப விற்பனை ஒப்பந்தங்கள் முடிக்கப்படுவதால் , ரெஸ்ரிஸ்டரில் பதிவு செய்வது ஒரு முன்நிபந்தனை அல்ல. விற்பனையாளருடன் ஒப்பந்தம் முடிந்த கையொப்பமிடுபவர் உரிமையாளரின் உரிமையை உரிமையாளர் அங்கீகரிக்கிறார். விற்பனையாளருக்கு பணத்தை மாற்ற டி.டி.யு.வின் மாநில பதிவு செய்த பின்னரே பின்வருகிறது.

விற்பனையாளர் மேம்பாட்டாளர் அறிவிக்கவில்லை

விற்பனையாளர் அபார்ட்மெண்ட் விற்பனை டெவலப்பர் இருந்து எழுதப்பட்ட ஒப்புதல் பெற வேண்டும். இல்லையெனில், புதிய பங்குதாரர் இந்த ஆபத்துடன் தொடர்புடைய இழப்புக்களை எதிர்கொள்வார், டி.டி.யு. ரத்து செய்யப்படும் வரை டெவலப்பர்களிடமிருந்து இழப்புக்களை சேகரிப்பதற்கான வாய்ப்பு இல்லாமை உட்பட.

எடுத்துக்காட்டாக, நீதிமன்றத்தில் புதிய பங்குதாரர் ஒரு கட்டுமான நிறுவனத்திடம் இருந்து ஒரு பொருளை எடுத்துக் கொள்ள விரும்பினால், அந்த பொருள் பொருளைச் செலுத்துவதில் தாமதம் ஏற்படலாம், அவர் மறுக்கப்படுவார்.

நீதிமன்ற நடைமுறையிலுள்ள ஒப்பந்தத்தின் போட்டி

நீதிமன்றத்தின் முடிவு, தனிநபர்கள் மற்றும் சட்ட நிறுவனங்கள் திவாலான அல்லது திவாலான அறிவிக்கப்படலாம். இந்த வழக்கில், அசையாச் சொத்துகளை வாங்குதல் மற்றும் கையகப்படுத்துதல் தொடர்பான அனைத்து பரிவர்த்தனங்களும் இரண்டு சந்தர்ப்பங்களில் முக்கியமற்றவை என அடையாளம் காணப்பட்டுள்ளன:

• விற்பனை ஒப்பந்தம் ஒரு வேண்டுமென்றே குறைத்து விலை குறிக்கிறது போது.
• திவால் நடவடிக்கைகள் தொடங்கி 12 மாதங்களுக்குள் இந்த ஒப்பந்தம் குறைக்கப்பட்டது.

நீதிமன்ற நடைமுறையில், அதே வளாகங்கள் சிசேஷன் ஒப்பந்தத்தின் கீழ் விற்கப்படும் நிகழ்வுகளில் பல முறை அசாதாரணமானது அல்ல. பின்னர், புதிய கட்டுமான பங்குதாரர் வாங்கிய சொத்துக்காக செலுத்துகிறார். அசல் பங்குதாரர் ஒரு திவால் செயலை துவக்கி, பரிவர்த்தனை அறிவிக்கப்படவில்லை. இதனால், புதிய பங்குதாரர் ஒரு நல்வாழ்வு வாழ்க்கைப் பகுதி இல்லாமல் மட்டுமல்லாமல் ஒரு அபார்ட்மெண்ட் செலவழிக்கப்பட்ட பணமும் இல்லாமல் இருக்கிறார்.

ஒற்றை பரிமாற்ற மையம்

செயின்ட் பீட்டர்ஸ்பர்க் மற்றும் லெனின்கிராட் பகுதியில் ஒரு சிறப்பு நிறுவனம் - யுனிஃபைட் டிரான்ஸ்பர் சென்டர் உள்ளது. புதிய கட்டிடத்தில் குடியிருப்புகள் இரண்டாம் வீடு விட சாத்தியமான வாங்குவோர் மிகவும் கவர்ச்சிகரமான உள்ளன. கூடுதலாக, நியமிப்பு என்பது மிகவும் சிக்கலான மற்றும் நேரத்தை எடுத்துக்கொள்வதாகும், இது சட்டமியற்றும் விதிமுறைகளுக்கு தெளிவான அறிவு தேவை.

மத்திய அரசின் நிபுணர்கள், அமர்வு உடன்படிக்கையின் கீழ் பரிவர்த்தனைகளில் பரந்த அனுபவம் உள்ளனர். மேலும், நிறுவனம் நிரூபிக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட்டின் சொந்த தரவுத்தளத்தைக் கொண்டுள்ளது, இது சட்டபூர்வமான பரிவர்த்தனைகளின் உத்தரவாதத்தை உறுதிப்படுத்துகிறது.

மிகவும் அபாயகரமான ஒன்றாகும், ஆனால் மிகவும் வசதியான வகை ரியல் எஸ்டேட் கையகப்படுத்தல் ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு ஒதுக்கீடு ஆகும். இது என்ன வகையான ஒப்பந்தம்? பரிமாற்றம் என்பது ஒரு பங்குதாரர் ஒரு மூன்றாம் தரப்பினருக்கு ஒரு சொத்து பதிவு செய்வதற்கான உரிமையை மாற்றுவதாகும். இந்த வகை பரிவர்த்தனை மறுக்க முடியாத நன்மைகள், ஆனால் பல குறிப்பிடத்தக்க குறைபாடுகள் உள்ளன. எதிர்காலத்தில் ரியல் எஸ்டேட் பிரச்சினைகள் தவிர்க்க, நீங்கள் தகுதிவாய்ந்த வழக்கறிஞர்கள் பரிவர்த்தனை ஆதரவு ஒப்படைக்க வேண்டும். ரஷ்யாவில் அத்தகைய விஷயங்களைக் கையாளும் ஒரு சிறப்பு நிறுவனம் மட்டுமே உள்ளது - ஐக்கிய அமைப்பின் ஐக்கிய மையம்.